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城市價值決定房地產價值

作者: 發布于:2017/8/4 10:04:29 點擊量:

教我扑克牌魔术 www.howerk.com.cn ——市房管局黨組成員、副局長唐述安訪談

    2017年的常德樓市,像7月的天氣一樣火熱。今年以來,常德城區多個樓盤出現一房難求的局面,新房開盤即售罄的現象屢見不鮮,樓市的火爆引起了購房者的熱議。常德房地產市場的現狀和走勢究竟如何?近日,記者采訪了市房管局黨組成員、副局長唐述安,請他對市民關注的常德樓市的熱點話題進行了解讀和點評。

    記者:今年以來,常德房地產市場非?;鴇?,特別是市城區幾個品質樓盤幾乎是一房難求,請問唐局長今年常德房地產市場的情況究竟是怎么樣的?

    唐局長:你所說的這個情況,基本上是目前常德房地產市場的真實反映。今年上半年,全市房地產市場持續向好,房地產投資、銷售指標平穩上行。上半年全市房地產開發投資73.23億元,同比增長23.7%;其中市城區48.02億元,同比增長29.8%;全市商品房銷售面積334.14萬平方米,同比增長44.1%,其中市城區156.34萬平方米,同比增長21.3%。自2015年以來,全市及城區商品房銷售面積已連續3年保持20%以上的漲幅。今年上半年市城區商品房銷售量已經超過2014年全年的銷售量。所以說目前常德房地產市場確實是比較紅火的。

    記者:大家都非常關注房價的問題,請問現在常德的房價水平是怎樣的?

    唐局長:今年上半年,全市住宅銷售均價為4220元/㎡,同比增長2.2%;市城區(含鼎城、經開區)住宅銷售均價為5082元/㎡,同比增長6%,其中江北城區住宅銷售均價是5638元/㎡,同比增長7%,今年上半年房價的漲幅是最近三年來最大的。

    記者:有些購房者反映,今年市城區特別是江北城區的房價漲得比較快,請問房價上漲是哪些因素導致的?

    唐局長:今年我們常德房價上漲的壓力確實比較大。房價上漲的因素有很多。具體來講主要有三個方面。第一個是國家宏觀經濟和政策方面。這幾年國際國內經濟下行壓力比較大,而房地產是國民經濟的重要支柱性產業,對經濟“穩增長”具有非常重要的作用,房地產業的健康發展事關經濟發展大局,所以保持房地產業平穩健康發展的基調不會變。另外,從去年以來,中央把房地產“去庫存”作為五大經濟任務之一,從中央到地方推出了一系列政策化解房地產庫存,這對房地產消費起到了很大的促進作用。像我們常德,去庫存的效果非常明顯,城區庫存消化周期從2016年底的11個月縮短到了現在的7個月。

    第二個是市場供需方面。需求旺盛和供給相對不足,是今年市城區房價上漲壓力加大的一個重要因素。從需求上看,有多種因素促成了今年市場需求的爆發,一是一二線城市包括長沙等城市實施限購,市場出現擠出效應,促使購房者向三四線城市轉移,一部分原本想在外地買房的人選擇回常德購房。二是隨著常德城市環境的改善和城市品質、城市形象的提升,常德城市和常德樓市的吸引力都在增加,吸引了區縣(市)和部分外地購房者到城區購房。像城區的萬達廣場項目,有超過60%的購房者是來自區縣(市)和外地的。三是棚戶區改造力度加大,棚改征拆貨幣化安置的施行,使征拆對象全面走向市場,增加了市場需求。像常德城區今年的棚改征拆任務有12000多戶,在一定程度上增加了剛性購房需求。四是投資性需求仍然比較強勁,當前實體經濟下滑,股市低迷,市民投資渠道狹窄,而房屋有良好的保值增值功能,在投資渠道欠缺的情況下,住房就成了為數不多的優質投資產品,受到了市場的追捧。

    第三個方面,是開發成本的提升。房價成本主要包括四大塊,一是土地成本,二是建安成本,三是企業融資、營銷、管理等成本,四是稅、費等成本。土地是不可再生資源,結合中國城市人多地少實際情況,土地價格上升是必然趨勢。這幾年隨著碧桂園、恒大、保利等大型企業進駐常德,土地市場競爭更加激烈,一般樓面地價占房價的比例為40%左右,地價上漲必然導致房價上漲。建安成本隨著房地產品質的提升也在逐漸上漲,而這幾年房地產信貸緊縮,融資成本也在提升,再加上人員工資等都是在逐年上漲的,這些都導致房地產成本始終保持了上升趨勢。

    記者:今年很多一、二線城市都出臺了限購、限貸、限價等政策,遏制房價過快上漲,我們常德采取了哪些措施穩定市場,防止房價過快上漲?

    唐局長:中央對房地產的調控實施的是因城施策、一城一策,對一二線熱點城市,實行限購政策,常德作為三四線城市,不在限購之列。由于房地產問題關系國計民生,既是經濟問題又是民生問題。市委、市政府對房地產發展非常重視,對房價上漲問題高度關注。今年以來,市委市政府領導多次作出批示,要求多方施策,防止房價過快上漲。政府和主管部門也采取了一系列措施穩定房價。一是推進安置公寓樓上市,從供給入手,增加市場供應。市政府將實施優惠政策,推進安置房在8月份上市銷售,以緩解市場供需矛盾。市城區有7000多套安置房房源,其價格低于商品房,且沒有后顧之憂,對購房者來說多了一種選擇。二是進行適當價格干預。參考其他城市的做法,在商品房預售環節,審查其預售方案,引導開發企業合理定價。對新建普通商品房項目,測算其成本,通過“綜合成本+合理利潤”確定銷售價格區間;對分期開發的項目,在前期銷售價格的基礎上,限制其漲幅。對申報價格過高的項目不予批準預售。三是科學制定住宅用地計劃,增加房地產開發用地供應;督促已拿地的企業加快建設進度,盡快形成有效供應。四是整頓規范房地產市場秩序,嚴厲打擊虛假宣傳、惡意炒房、捂盤惜售、哄抬房價等行為。應該說這些措施的效果是好的,說實話今年常德房價上漲的壓力確實非常大,但是總體來講房價漲幅在可控范圍之內。

    記者:您對常德房地產市場的發展前景怎么看?

    唐局長:對常德房地產市場的發展前景我是非常樂觀的。近幾年來市委、市政府大力推進城市建設,城市變化有目共睹,城市發展日新月異,城市越來越美,環境越來越好,功能越來越完善,城市的競爭力、吸引力越來越強,是非常宜居的城市。市第七次黨代會以來,市委市政府又提出了“一三五”發展戰略,推進“開放強市、產業立市”,努力實現“四個轉變”,未來常德城市將更加美好。城市的價值決定房地產價值,未來常德將邁進“大城市時代”“高鐵時代”“千億產業時代”,與之相應的,常德房地產業也將邁進新的時代,未來發展空間很大,前景看好,這也是萬達、碧桂園、保利、恒大、運達這些大型品牌企業選擇在常德投資開發的原因。對于房價問題,從中央到地方都非常重視,中央堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,從供應和需求端都出臺了一些措施,比如增加市場供應,抑制投資性需求等方面,強化居住功能,弱化投資功能,投資者將更趨于理性。而且目前常德在大力發展旅游、體育、文化、商貿等復合地產,投資產品越來越豐富,這些都會減輕房價上漲壓力。我們認為,房價是城市價值的體現,從長遠看,常德房價將保持上升趨勢,但漲幅將保持溫和上漲,我們也將繼續采取措施,防止房價大起大落。



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